完善性能认定推广节能建筑_建设科技_建设科技

建议将现有房屋质量验收内容纳入到住宅性能认定中，对现行的《住宅性能评定技术标准》加以修改，改为《住宅质量性能评定技术标准》，将住宅性能认定纳入房屋综合验收之中，将目前开发企业为购房者提供的《质量保证书》，改为《质量性能保证书》。另外，随着目前对绿色建筑的推广以及对建筑的能效测评实施，一些城市已经逐步要求如果未完成能效专项验收，则工程不予竣工验收的做法。相信随着这些工作的开展，对住宅性能的综合认定也将逐步成熟。

我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。然而，在现实生活中，国内建筑大多“三四十而夭折”，其原因：一是设计、施工存在缺陷，或住宅功能、性能差，缺乏对建筑的后期保养和维修，导致拆除；二是房屋拆除和重建可以创造GDP，一些地方为此而干预规划管理实施，导致大拆大建；三是因业主对住宅使用功能分区要求变化，但房屋结构不可改造而被自然淘汰。

住宅的实际使用年限完全可以超过50年，据报道，英国建筑的平均寿命达132年。因此，当前我们除认真贯彻实施《城乡规划法》外，在住宅开发上，要改变粗放型经营方式，向技术集约型转变，提高住宅品质，提高住宅的使用寿命；拚弃近来房地产开发中华而不实的东西，加大住宅开发的科技含量，推进住宅工业化生产，推动住宅部件的标准化、集成化，发展住宅产业化。要学习国外SI（Skeleton Infill）住宅技术，采用结构支撑体和填充体完全分离的施工方法，并结合我国国情发展“CSI”住宅：其支撑体柱梁地面结构部分，具有百年以上的长期耐久性；其住宅内部的分隔墙、地板、厨卫及各类管线等填充体，可进行各种型号的标准化生产，然后在室内装配；并在使用中可根据需要而及时地更新和改造。

发展“CSI” 住宅是社会经济可持续发展的需要：第一，延长住宅寿命，节能节地节材节水，减少环境污染；第二，它的实施，将会成为一个新的经济增长点，带动相关产业发展，可创造大量新的就业岗位，有效地拉动经济增长；第三，倡导住宅空间的多变化、易分隔设计新思路，提倡空间的可改造性，建造集舒适性、安全性和耐久性为一体的现代楼宇。

住宅产业现代化要对涉及住宅生产的工业、建筑业及房地产业进行结构调整，重新整合社会资源。为此，必须启动政府的“第一动力”，以政策扶持，依靠政策推动和创新拉动。首先，要确定住宅工厂化的发展模式和实施办法，制定CSI住宅导则；其次，以政策为导向，以科研开发为基础，以规划设计为引导，通过工厂化标准生产，建设示范项目。再是，研发、生产、推广、应用等环节相扣，在发展中培育壮大核心企业，最终形成产业链、产业集群和产业规模，形成CSI住宅产业现代化的发展局面。

2008年住房和城乡建设部住宅产业化促进中心，已将《CSI住宅研发与试点》项目列入现代化应用技术研究计划[建中函件31号]。计划以技术创新带动住宅产业的结构优化和行业升级，采用先进适用的技术、工艺和装备，制定统一的住宅建筑模数和基础标准；建立健全部品和构配件推荐制度，通过住宅部品的选用、征集、推广工作，提升住宅品质与性能；发展住宅建筑制品、设备生产，推动产品更新换代，进而形成规模经营，为CSI住宅建筑市场提供各类系列产品。为此，建议国家财政拨付科研经费给予支持，支持CSI住宅研发与试点，支持住宅工业产品开发经营及其物流、信息平台的建设。

鉴于加快建设保障性安居工程已列为扩大内需的首要对策，这类住宅属于或接近政府财政投入或资助的公共产品。建议对经济适用房或小户型普通商品房项目，给于优惠贷款和财税、土地政策，启动CSI住宅建设。由于CSI住宅是以工业化生产方式大规模定制化建造全装修成品住宅，批量越大，成本越低，周期越短，因此，选取经济适用房或小户型普通商品房项目适销对路产品，是最经济的。

城市居住区可持续发展成为21世纪的必然选择。为此，要树立可持续的城市街区型住宅区理念，并运用相应地规划设计原则和策略，实施交通引导、服务引导、生态环境引导的发展模式，建立多中心、多层次的大城市居住区结构。在100年远景城市规划指导下，围绕住宅区规划，编制好产业布局、城市交通等专项规划，使得住宅区规划布局100年不再更改。在规划实施中，对违纪违法干预规划或随意更改规划的渎职行为，要追究其行政责任。

使社会公众牢固树立住宅全寿命周期成本观念，让人们认识到提高建筑质量对于降低社会综合成本的价值。CSI住宅与传统住宅相比生产成本高出5%一10%，但按现有的经验，初始成本增加5%一10%用于提高产品质量，用于保温节能、提高房屋舒适性，将使长期运行成本降低50%一90%。因此，楼宇的使用者可以持续地拥有一个安全、健康、低运营成本的建筑空间。

购房者往往在各种包装精美的售楼广告中，在各种概念的操作中，在五花八门的商业性评比中，难辨房屋性能的真假优劣；加之，房屋的后验性，使得客户面对包括预防噪声在内的适用性能、环境性能、安全性能等，莫一是衷；如何让购房者能够有效的明确房屋建筑的舒适性能，使用性能以及建筑的能耗状态，住房性能认定则是一条可行途径。

早在十年前年，国务院转发八部委有关住宅产业化的72号文件，明确提出要对商品住宅性能进行认定。原建设部颁布的《住宅性能评定技术标准》，按照住宅综合性能得分高低划分为A、B两个级别，A级住宅是好住宅。A级住宅不能有噪声之扰，该标准规定，楼面走动、物体撞击噪声音量要低于75分贝，而目前的硬质楼面，一般楼面走动时噪声都在80分贝以上，这对楼板的隔声叠层构造和面层处理提出了较高要求，开发商要对建筑用材引起更多关注。

高房价低品质是当前住宅市场的畸形现象，通过性能认定，通过统一规范的性能、品质标准，提高产品的透明度，可以还消费者以知情权，使消费者了解包括预防噪声性能在内的价格性能比，（当然，规范的市场也不等于性能好价格就高。手机即是一例）了解自己物业的价值，维护业主的合法权益，真正做到放心买房，买放心房。

房地产开发项目竣工后，需要对项目工程组织质量监督等有关部门或者单位进行验收。开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任，质量和性能是两个不同的概念，但项目验收中采用住宅性能这一概念，比单纯的质量概念更为贴切。住宅性能认定在我国已施行了多年，但由于种种原因至今未能普及；针对房地产市场的现状，随着人们的住房消费需求，消费者不仅要求住宅的质量可靠，而且对住宅包括隔声在内的保温隔热通风采光等性能要求越来越高；因而，建议将现有房屋质量验收内容纳入到住宅性能认定中，对现行的《住宅性能评定技术标准》加以修改，改为《住宅质量性能评定技术标准》，将住宅性能认定纳入房屋综合验收之中，将目前开发企业为购房者提供的《质量保证书》，改为《质量性能保证书》。另外，随着目前对绿色建筑的推广以及对建筑的能效测评实施，一些城市已经逐步要求如果未完成能效专项验收，则工程不予竣工验收的做法。相信随着这些工作的开展，对住宅性能的综合认定也将逐步成熟。

曾经一度出现的验房师风靡全国，北京、上海等大城市纷纷出现验房机构，验房师成为“新宠”。但相应的人员资质，机构资质是否得到了政府部门与专业监管部门的认可，执业人员是否得到了系统的培训，这些都应当进行详细考虑。为此，应由相关部门组织有关人员系统学习住宅性能认定与质量综合验收知识，考试合格后；再经政府部门授权，给予相应资质；验房师应参与对房屋的综合验收。

对于建筑能效的测评，建筑环境舒适度的测评则更需要专业机构的科学鉴定，目前在一些试点城市取得了一定的成绩，但依然处于起步阶段。这些机构与部门也需要对行业技术人员，管理人员进行科学系统的培训与继续教育，把执业人员的专业更加细化，这样将更有利于工作的推进和行业发展。